Att bygga flerbostadshus

Mark och exploatering sköter försäljningen av Umeå kommuns mark för flerbostadshus. Det innebär att de planerar och bygger ut nya områden, informerar om dessa på kommunens webbplats, skriver avtal med företag och överlåter marken.

Nedan följer information om delar i den processen.

Kommunens planering

En viktig del för kommunens utveckling är planering och byggande av nya bostads- och verksamhetsområden. Kommunen arbetar kontinuerligt med att bedöma var ny bebyggelse lämpligast kan ske utifrån gällande styrdokument.

Inom bostadsområden eftersträvas en blandning mellan bostadsrätter, hyresrätter och äganderätter. På så sätt kan komplettering ske med den upplåtelseform som är minst representerad.

Bostadsbyggandet ska bidra till att

• ge ökad rörlighet på bostadsmarknaden
• främja inflyttningen
• bredda utbudet av bostäder
• motverka segregation.

Läs mer på sidan bostadsförsörjningsprogram

Metod vid markanvisning

Ansökan

Byggherrar som önskar en markanvisning i Umeå ska anmäla detta till Umeå kommun, Mark och exploatering.

Kommunen strävar alltid efter att ge besked så snabbt som möjligt och att du får en omedelbar återkoppling om din intresseanmälan kommit fram.

Metod

Kommunen kan tillämpa tre metoder: direktanvisning, jämförelseförfarande och markanvisningstävling. Markanvisning för bostäder hos Umeå kommun sker normalt efter direktanvisning eller jämförelseförfarande.

Direktanvisning

Kommunen kan använda direktanvisning då det inte föreligger något behov av jämförelseförfarande. Ett inkommet förslag ger dock ingen garanti för markanvisning.

Jämförelseförfarande

Vid jämförelseförfarande genomförs markanvisningen enligt följande modell:

1. Mark och exploatering anger vilken typ och omfattning av bebyggelse som är aktuell för området.
2. En kravspecifikation med urvalskriterier, till exempel projektinnehåll, byggnadsvolymer, gestaltningsidéer, geotekniska och trafiktekniska förutsättningar, upplåtelseformer, markpris med mera skickas till tänkbara byggherrar. Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott informeras vid behov om innehållet i specifikationen innan det överlämnas till byggherrarna.
3. Intresserade byggherrar lämnar in förslag i form av skisser eller referensmaterial tillsammans med beskrivning av idéerna. Detaljfrågor lämnas till ett senare skede.
4. Mark och exploatering bedömer inkomna förslag och föreslår byggherre.
5. Kommunstyrelsens näringslivs- och planeringsutskott beslutar om markanvisning.

Markanvisningstävling

Tävlingsförfarande kan användas i de mycket speciella fall när platsen eller ändamålet kräver det. En variant av markanvisningstävling är ett anbudsförfarande där enbart markpriset avgör vem som får förvärva marken.

Villkor

Markanvisningen tidsbegränsas utifrån förutsättningar i varje enskilt projekt. För att säkerställa att marken inte binds upp för en längre tid ska reservationstiderna vara korta.

• Byggherren ska inom reservationstiden ordna godkänt bygglov och övriga tillstånd/handlingar som kan krävas för den planerade byggnationen på området. Om inte villkoren i markanvisningsavtalet uppfylls inom angivna tider upphör markanvisningen utan rätt till ersättning.
• Projektering och planeringsarbete som byggherren utför inom ramen för markanvisningen görs på egen risk avseende kostnad med mera.
• För markanvisning avseende bostäder gäller att byggherren på kommunens begäran ska tillhandahålla specialbostäder, lokaler för barn-och äldreomsorg och vissa kategoribostäder.
• Projekt som avbryts ger inte rätt till ny markanvisning.
• Markanvisningsavtal får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag. Markanvisningsavtal får inte heller inskrivas.
• Markanvisning ger ingen rätt för byggherren att nyttja marken under avtalstiden.
• För markanvisning utgår ingen avgift.
• Markanvisningens giltighet villkoras av att det godkänns av behörig politisk nämnd eller utskott.

Avtal

När kommunen har anvisat mark till ett företag kommer parterna överens om hur överlåtelsen ska gå till genom att teckna ett avtal. I kommunens arbete med markanvisning förekommer ett flertal avtalstyper.

Föravtal

Ett föravtal kan föregå markanvisning när byggherren vill ha preliminära besked om till exempel fördelning av exploateringskostnader och vem som står risken vid så kallad förgävesplanering. Föravtal kan ses som ett ”letter of intent”. Ett föravtal kan också ge en byggherre möjlighet att delta i Mark och exploaterings arbete i tidiga planeringsskeden. ​

Markanvisningsavtal

I ett markanvisningsavtal regleras byggherrens rätt att under en bestämd tid arbeta med förutsättningarna för ny bebyggelse. Markanvisningsavtalet fullföljs genom en försäljning eller tomträttsupplåtelse.

Genomförandeavtal

Avtal mellan kommunen och en byggherre, som fastställer gemensamma mål och reglerar parternas rättigheter och skyldigheter i samband med en exploatering av mark. Genomförandeavtal är ett samlingsbegrepp för både markanvisningsavtal och exploateringsavtal.

Marköverlåtelseavtal

När kommunen är markägare och överlåter mark till en byggherre kombinerat med villkor som parterna ska uppfylla i samband med genomförandet.

Exploateringsavtal

Kännetecknas av att byggherren äger marken. Avtalet reglerar villkor för att exploateringen ska få genomföras, till exempel kostnader för infrastruktur.

Avtal om försäljning

Försäljningsavtal används vid överlåtelser som inte är förenade med genomförandevillkor.

Kostnader

Förutom själva markpriset tillkommer en del andra kostnader i samband med köp av mark. Därför är det viktigt att kontrollera vilka andra kostnader som kan tillkomma, till exempel för

• lagfart
• bygglov och andra typer av kostnader i samband med bygglovsansökan
• anslutning till vatten och avlopp, el och elnät, bredband, telefoni etc
• uppvärmningssystem
• markberedning och planering av tomten så som sprängning, pålning, utfyllnad, gräsmatta, buskar, asfaltering etc
• själva bygget
• drift
• byggnadskreditiv, banksäkerhet etc.

Överlåtelse

När byggherren presenterat planer som uppfyller villkoren i markreservationen och har beviljat bygglov, överlåts markområdet och byggnadsarbeten kan påbörjas.

Normalt ställs krav på att byggnader och anläggningar uppförs i enlighet med bygglov inom två år från köpeavtalets upprättande. Fullgörs inte denna byggnadsskyldighet ska köparen betala ett vite till kommunen som specificerats i markreservationen och köpeavtalet. Vitesbeloppet anpassas till förutsättningarna i varje enskilt fall.

Markpris

För de flesta verksamhetsområden har kommunen beslutat om tomtpriser som baseras på kommunens genomsnittliga exploateringskostnader. I attraktiva lägen kan markpriset bestämmas efter en marknadsvärdesbedömning, oberoende marknadsvärdering eller via anbud.

Upplåtelse av tomträtt sker mot en årlig avgäld.

Statsstöd

Kommunen har en relativt stor frihet att bestämma till vem och till vilket pris kommunen säljer sin mark. Kommunen förhåller sig dock till EU:s statsstödsregler, som innebär att kommunen inte får sälja fastigheter under marknadsvärdet. Om någon anmäler en fastighetsförsäljning och det bedöms att försäljning skett till underpris så kan det betraktas som olovligt statsstöd. Konsekvensen kan bli att stödet ska återkrävas, vilket i praktiken innebär att köparen ska betala säljaren mellanskillnaden mellan betald köpeskilling och marknadspris.